發佈日期: 發佈留言

看上中古公寓?無論你想買幾樓…房市達人Sway:先看這地方

公寓的物件多半是四樓或五樓高,沒電梯,屋齡三四十年左右,但我要提醒你,無論你想買幾樓,看公寓房子非常重要的一點:先觀察一樓的狀況。

一、別漏掉一樓:品質的指標

首先是大門。很多人不太在意,但一樓的大門是檢視公寓環境很重要的一關,很多舊公寓的大門還停留在老木門階段,若有定期維護和上油漆還好,最怕大門、信箱的木頭都腐蝕到破爛,這種公寓建議別碰,因為一樓大門應該要改成不銹鋼門,這不只是確認住戶素質,也攸關未來的住家安全。

公寓沒有管委會,所以一棟樓僅僅八到十戶的鄰居道德決定一切。公共空間有幾個重點要留意:一樓大門打開後通常會有個小小的空間,有的甚至可以放下兩三台機車,有的則是堆滿雜物。請記得向屋主打聽平時樓梯間利用的情況,如果這個空間容許擺放機車,那麼你的寶貝愛車失竊率較低,也算種附加價值。

公寓裝監視器的機率較低,但是鄰里巷道間則會有公共監視器,盡量選擇家門口附近道路有裝監視器、或者是旁邊有便利商店的房屋,可以彌補安全性方面的缺點,尤其夜歸的時候,保證你會很有感覺。

公寓大門如此「傳統」老舊,顯見住戶不甚在乎維護問題,平日進出的感覺不會太好,重點是鄰居「各掃門前雪」的機會很高。圖/寫樂文化提供

二、門前道路:一吋寬度一寸金

如果你看的公寓位在窄巷內,請別偷懶,去量一量巷寬,起碼要有一台車可以進入的寬度,當然,最好是消防車可以進入,退而求其次是一台車的空間,當家中有成員行動不便的時候,計程車要能開到門口。

這年頭,尤其是台北市,公寓不見得比大樓便宜,受惠於都更的利多,不少看起來破破爛爛的公寓比外觀高級的大樓還貴,關鍵就在於「馬路寬度」,這其中的差別要講到你懂,寫起來就是一本建築法規,但簡單來說,面前的馬路越寬,不但會車容易,也能利用騎樓或路邊多停一輛車。面前道路越寬,對未來的改建會較有利,整合起來蓋高樓的機會較大,這間公寓自然較具有可期待的未來價值。

在台北有些公寓的棟距實在太近,比如人口密度據說是世界第二的永和,很多人的客廳陽台離對面只有三米,廚房陽台和對門更是只有一米,跟鄰居握手、借醬油未免也太「方便」,住起來當然不舒服。「一線天」的環境除了採光不好,也難有隱私,你曬在陽台上的狂野內衣,整排鄰居都看得到。這類公寓雖然價格較便宜,但不建議買來自住,除非你熟悉、熱愛該區域,也習慣這種居住環境,或是你打算重新隔間後出租,同時等待改建,那就另當別論。

巷弄內的公寓要看一下巷道的寬度,最起碼要可容一台車進出,日後家中若有成員行動不便,才能搭車到門口。圖/寫樂文化提供

三、小環境安全性:鐵窗與外推陽台

許多公寓位於巷內,每到晚上因為沒有店面的燈火,或是附近路燈不多,四周總是陰陰暗暗,這類小環境易成治安死角,縱使走路就可以到捷運站,你仍必須考慮夜歸的動線(無論男性或女性皆是)。

最理想的巷內公寓,必須是馬路旁要有中看也中用的監視器,至少一樓必須是住宅而非公司行號,因為當你遇到歹徒的時候,叫救命好歹還會有人回應、幫忙打電話報警。公寓的位置關係到人身安全,記得看屋時勤快些,白天、晚上都要走一遭確認。

許多老公寓多半已有陽台外推,而熱水器經常就置放在陽台上,安全起見,除了購買強制排氣的熱水器外,也要留意其他鄰居裝設熱水器的狀況。若是通風不良又使用瓦斯桶的公寓,住宅安全度堪慮。

公寓另一個不安全的重點在鐵窗。前文已有提到,鐵窗容易成為歹徒攀爬的動線,公寓房子因為棟距窄,爬起來更方便,所以看屋時記得從窗戶探出頭,看看上下左右,是否有可攀爬的鐵窗或是容身踏腳的點?如果是,建議你買了公寓之後,將傳統白鐵鐵窗換成可防盜又有通風功能的防盜鋁門窗。

有些公寓會統一裝設鐵窗,外觀一致,也代表較容易統合各家住戶意見,鄰居素質整齊。這類物件算是公寓界的「極品」,通常較少有人出售。圖/寫樂文化提供

四、樓梯間:整潔度有助於維持房價

公寓樓梯間關係到住宅品質,記得看是不是有乾淨無缺損的扶手,樓梯牆面是否保持清潔,牆上有沒有掛著滅火器;各戶門外,鞋櫃擺放整齊沒有拖鞋亂擺或雜物堆放—恭喜你,這棟公寓還不賴,代表鄰居願意花心思或小錢來維護環境,上下樓時不會被亂擺的鞋子絆倒。如果固定會請人掃樓梯、洗地板,那就更完美了。

公寓要達到上述標準坦白說有其困難度,就我的看屋經驗來說比例約低於五成。當然,如果你已經買下的公寓沒有此等水準也毋須懊惱,求人不如求己,從自家門口開始保持乾淨,一年洗一次樓梯並定時粉刷,主動找鄰居討論換掉不牢靠的大門鎖,然後向里長爭取擺設滅火器,不但維持環境舒適感與安全性,積極面來說,還可以兼顧維持公寓價格呢!

一樓乾淨程度代表鄰居品質,另外如果可以停機車,你的財產也會多些保障。圖/寫樂文化提供

五、頂樓違建:避開鴿舍、基地台

頂樓加蓋,是公寓最常見的狀況—優等生,屋頂鐵棚只加蓋一半,樓下鄰居還保有曬棉被晾衣服的樓頂通風空間;稍差點的,一半面積加蓋變成自家住宅,另一半空間開放給大家曬衣服、洗水塔、查水表;再糟糕些的情況是,全部蓋滿,抱歉,頂樓空間跟你無關,連查個水表都要爬過別人家的違建;差之又差者,就是在頂樓加蓋不只一層,甚至「頂樓加蓋再加蓋」鴿舍養鴿子,搞得附近空氣品質差又鴿毛滿天飛。

除了加蓋的狀況,基地台是另一項你需要留意的「既定事實」。雖然電信公司不斷出具報告,說明基地台不會對健康造成傷害,但除非你沒有一絲絲在意,否則一般購屋者總是能免就免吧。上頂樓看看有沒有基地台,甚至要找找有沒有用假水桶、假招牌當作偽裝的基地台。否則將來要脫手時,也會成為拖累房價的累贅。

公寓加蓋如果全部蓋滿(左),樓下住戶無法曬棉被事小,火災逃生問題事大。只蓋鐵棚,或是只蓋一半有留部分空地的物件會好些。圖/寫樂文化提供

六、壁癌體檢:要「看」,也要「聞」

公寓室內的牆面有壁癌,幾乎已經是常態,一般多為磚造或加強磚造的老公寓,樑柱與磚牆的接縫處很容易裂,時間久了容易滲水;另外從落成以來一直沒換過的水管,也是漏水的元兇,總之,有滲漏水就會有壁癌。牆上產生雪花般的油漆粉塵,或壁紙上浮現重重霉斑,無論對「奇檬子」還是呼吸道都是種傷害。

《買房勝經》。圖/寫樂文化提供

如果你發現,這間公寓有閃亮亮的全新粉刷,或是牆壁竟然先貼木板、上面才包貼壁紙,你就要懷疑壁癌的問題可能頗為嚴重,如果可以檢查天花板裡層,一定要龜毛點站上去打開來瞧瞧。判別壁癌的方法除了用看的,還可以用聞的,有壁癌的牆面味道是一種潮濕又酸酸的氣味,發霉的壁紙或木板更是極易飄出霉味,就與前文提到的蟑螂味一個樣。

有壁癌沒什麼大不了,除非前任屋主整修過,否則老公寓能完全免疫才奇怪;重點是,查清這房屋是自住屋主修繕過,還是黑心投資客亂整過,了解壁癌嚴重度,一來評估購屋款內要預留的修繕費用,二來將來徹底整修才能一勞永逸,否則,你免不了月月刷牆、年年補土的麻煩。

(本文摘錄自《買房勝經》,寫樂文化出版,未經同意禁止轉載。)

發佈留言

發佈留言必須填寫的電子郵件地址不會公開。 必填欄位標示為 *